陽江市人民政府關于促進土地資源高效率配置推動產業高質量發展的若干意見 (陽府〔2020〕7號)
來源:市府辦公室 時間:2020-02-08 17:20 【字體:
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各縣(市、區)人民政府,市府直屬各單位:

  為把我市打造為沿海經濟帶的重要戰略支點、宜居宜業宜游的現代化濱海城市,著力提升城市能級和核心競爭力,以產業發展規劃為引領,以資源利用效率為標準,以“騰籠換鳥”政策創新為支撐,以“環境論英雄、稅收論英雄、畝產論英雄”,全面提高土地資源配置效率效能,積極穩妥騰退化解舊產能,推動存量產業用地有效盤活和高效利用,推動資源向優質企業和產品集中。根據國家、省有關法律法規和相關政策,結合我市實際,提出如下意見:

  一、加強產業用地指標管控和規劃布局
  (一)劃設工業用地控制線

  各縣(市、區)人民政府(含管委會,下同)劃設工業用地控制線,新建工業項目應優先在產業轉移園區內選址,園區內優先安排先進制造業,戰略性新興產業,高新技術產業等符合國家和省、市產業政策和產業發展趨勢的產業項目及其配套設施。

  確保產業發展用地、工業用地控制線范圍內的土地(除產業用地配套外)不得用于商業、旅游、娛樂、商品住宅等用地,且控制線范圍內的工業用地不得改變土地用途。擅自改變工業用途用于商業、旅游、娛樂、商品住宅等經營性用途的,依法無償收回建設用地使用權,重新公開供應。

  (二)加快編制產業地圖

  圍繞我市的資源稟賦,統籌全市產業規劃布局,編制和落實產業地圖,在產業功能定位、空間結構優化、重大項目招引、增量資源配置、產業跨區合作等方面加強政策聚焦。各縣(市、區)強化區域發展資源和招商引資工作統籌,著力發展優勢產業,做好產業準入、土地供應、資源利用效率評價、存量建設用地盤活利用等工作。

  (三)引導產業集聚發展

  各縣(市、區)人民政府原則上停止供應工業園區外的零星工業用地(零星工業用地是指地塊無法獨立出具規劃條件,面積不大于3畝,下同);停止向高能耗、高污染的工業項目供地。

  1. 推進工業產業項目進園進區發展。新建工業產業項目原則上一律進園進區,著力推進戰略性新興產業等新產業在現有開發區、產業轉移園區(產業轉移集聚地)、產業集聚區集中布局,高新區、產業轉移園區(產業轉移集聚地)要發揮新產業集聚集群發展的引領作用。支持以產業鏈為紐帶,集中布局相關產業生產、研發、供應、上下游產品服務項目及公共服務項目。引導生產性服務業在城市、制造業集中區域集聚發展。

  2. 引導土地用途兼容復合利用。在符合控制性詳細規劃的前提下,按照用途相近、功能兼容、互無干擾、基礎設施共享的原則,自然資源主管部門會同發展改革部門,根據當地實際,制定有助于新產業、新業態發展的兼容性地類和相關控制指標。經園區所在縣(市、區)自然資源主管部門充分論證,新產業工業項目用地的生產服務、行政辦公、生活服務設施建筑面積占項目總建筑面積比例不超過15%的,可仍按工業用途管理。科教用地可兼容研發與中試、科技服務設施與項目及生活性服務設施,兼容設施建筑面積比例不得超過項目總建筑面積的15%,兼容用途的土地、房產不得分割轉讓。出讓兼容用途的土地,按主用途確定供應方式,在現有建設用地上增加兼容的,可以協議方式辦理用地手續。

  3. 推動功能融合和產城融合。單一生產功能的開發區、產業轉移園區(產業轉移集聚地)、產業集聚區,可按照統一配套、依法供應、統籌管理的原則,在符合城鄉規劃的前提下,適當安排建設用地用于商品零售、住宿餐飲、商務金融、城鎮住宅等建設,推動相關區域從單一生產功能向城市綜合功能轉型。

  4. 鼓勵建設高標準廠房。產業轉移園建設的高標準廠房和工業大廈用地,經市人民政府確認其容積率超過2.0并提出申請后,所使用的用地計劃指標可申請省自然資源廳予以返還。高標準廠房和工業大廈可按幢、層等固定界線為基本單位分割為可以獨立使用且權屬界線封閉的空間,并按照《廣東省自然資源廳關于明確工業物業產權分割及分割轉讓不動產登記有關事宜的通知》(粵自然資規字〔2019〕3號)的規定進行分割及分割轉讓不動產登記。

  本意見下發前已經辦理農轉用手續但尚未供應的零星工業用地,原則上不再辦理供地手續,確需供地的,經各縣(市、區)人民政府批準后,以公開出讓方式供應。

  (四)加大工業用地保障力度

  1. 優先安排新產業發展用地。依據國家《戰略性新興產業重點產品和相關服務指導目錄》《中國制造2025》《國家戰略性新興產業“十三五”發展規劃》和“互聯網+”等國家鼓勵發展的新產業、新業態政策要求,各縣(市、區)可結合實際,確定當地重點發展的新產業,優先安排用地供應。用地供應按“先存量、后增量”的原則,對新產業發展快、用地集約且需求大的縣(市、區),可適度增加年度新增建設用地指標。

  2. 嚴格產業準入和用地標準。工業用地容積率原則上≥0.8,標準廠房用地容積率原則上>1.2。超出工業項目建設用地控制指標和土地使用標準的,要嚴格開展節地評價工作。工業項目建設用地供應時,應將項目建設用地的規劃條件、建設標準、非生產設施占地比例、產業類型、投資強度、產出效率和節能、環保等指標和要求列入土地出讓(租賃)合同中。嚴禁向禁止類工業項目供地,從嚴控制限制類工業項目用地。

  二、加快低效產業用地轉型升級

  (一)加大盤活存量工業用地力度

  1. 符合產業導向并經批準的工業項目,在不改變土地用途的前提下可以調整產業類型。經各縣(市、區)人民政府批準的,對用而未盡的空閑土地可以整體、分割轉讓或政府收購等方式盤活處置;政府收購的,可按土地剩余年期的土地評估價格收回,具體由縣(市、區)人民政府根據實際情況確定。

  2. 鼓勵工業用地原址升級改造。傳統工業企業轉為先進制造業企業,以及利用存量房產進行制造業與文化創意、科技服務業融合發展的,可實行繼續按原用途和土地權利類型使用土地的過渡期政策。過渡期支持政策以5年為限,5年期滿及涉及轉讓需辦理相關用地手續的,可按新用途、新權利類型及市場價,以協議方式辦理。

  3. 在符合控制性詳細規劃的前提下,現有制造業企業通過提高工業用地容積率、調整用地結構增加服務型制造業務設施和經營場所,其建筑面積比例不超過原總建筑面積15%的,可繼續按原用途使用土地,但不得分割轉讓,相關工作由工業園區所在各縣(市、區)人民政府進行監管。

  4. 在符合規劃、不改變用途的前提下,工業用地包含提高容積率、宗地合并或分割、縮減用地紅線、調整建筑高度、調整建筑密度或綠化率等一種或多種變更情形的,不再補繳相應的土地價款。

  (二)探索收回園區低效工業用地

  各縣(市、區)人民政府要開展低效利用(以工信部門或工業園區認定為準)土地調查,對轄區內不符合產業發展要求、產能低下、圈而不用等低效用地登記造冊,應納入土地收儲計劃。各縣(市、區)探索制定產業園區用地標準,未達到用地標準的工業項目可認定為低效工業項目。鼓勵各地在土地出讓合同中約定,低效工業項目或項目未達到土地出讓合同、項目用地產業發展承諾書等約定項目產值、稅收、固定資產投資、建筑容積率、建筑密度等的,其用地經由批準出讓的人民政府同意后,可按土地剩余年期的土地評估價格收回,地上建(構)筑物按評估價格收回,具體由各縣(市、區)人民政府根據實際情況確定。

  (三)提高零星工業用地利用效率

  1. 工業園區內零星工業用地,經各縣(市、區)人民政府批準可納入周邊已出讓地塊統一開發建設,以協議方式供地,出讓的規劃指標參照相鄰已出讓地塊(原出讓地塊沒有規劃指標的,容積率按≥0.8執行),具體程序按照協議出讓國有土地使用權有關規范執行。

  2. 工業園區外零星工業土地,鼓勵其按照規劃要求,根據土地出讓合同約定由各縣(市、區)人民政府收儲或土地權利人自主轉型。在符合規劃、用途管制、公益優先的前提下,充分發揮市場對資源配置的決定性作用,調動原土地權利人和各類開發主體的積極性,引導按照規劃用途自行開發。

  三、強化產業項目用地監管

  (一)規范實施年度土地集約利用評價。參照國家統一部署開展的開發區土地集約利用評價工作,各縣(市、區)人民政府每年度開展產業轉移工業園土地集約利用評價工作。各園區擴區、調區和升級必須以最新一輪園區土地集約利用評價結果作為依據,對未按要求參與最新一輪評價的園區,對其擴區、調區和升級要求不予支持。

  (二)明確土地出讓(租賃)合同監管責任。園區工業項目建設用地供應時,經征得相關監管部門同意,應將項目建設用地的規劃條件、建設標準、非生產設施占地比例、產業類型、投資強度、產出效率和節能、環保等指標和要求列入土地出讓(租賃)合同中。按照“誰提出,誰監管”的原則,在土地出讓成交后,由提出關聯條件的部門要求土地競得人提交項目用地產業發展承諾書,提出關聯條件的部門應對產業發展承諾書進行監督。項目用地達不到約定的,各相關部門應按職能分工依法依約進行處置。

  四、加大閑置土地處置力度

  (一)加大閑置土地處置力度。嚴格按照《閑置土地處置辦法》(中華人民共和國國土資源部令第53號)開展園區內閑置土地處置工作。閑置工業用地,除按法律規定、合同約定應收回的情形外,鼓勵通過依法轉讓、合作開發等方式盤活利用。

  (二)規范實施閑置土地置換。對園區內已繳清土地價款、落實項目資金,且因規劃依法修改造成閑置的,可為國有建設用地使用權人置換其它價值相當、用途相同的國有建設用地進行開發建設。涉及出讓土地的,應當重新簽訂土地出讓合同,并在合同中注明為置換土地。土地置換時確實無法滿足價值相當條件的,允許以貨幣補齊差額,具體由各縣(市、區)人民政府根據實際情況確定。

  五、推進土地使用制度創新
  (一)加大產業用地計劃指標支持力度

  1. 根據《廣東省重大產業項目計劃指標獎勵辦法》的規定,省每年安排一定數量的新增建設用地計劃指標,用于對列入上一年度省重點建設項目計劃的戰略性新興產業和先進制造業等重大產業項目所在縣(市、區)獎勵。對各縣(市、區)已列入當年省重點建設項目計劃的重大產業項目且已完成供地或預計年底前完成供地的,經市人民政府同意后,可向省自然資源廳申請預支獎勵計劃指標,每年申請預支的重大產業項目不超過3個,單個項目申請預支獎勵計劃指標不超過該項目用地規模的60%且原則上不超過500畝。

  2. 獎勵范圍為省發展改革委印發的省重點建設項目計劃中的戰略性新興產業和先進制造業項目,投資規模、投資強度滿足如下條件:投資規模不低于8億元,投資強度不低于250萬元/畝;位于省產業轉移工業園范圍內的,投資規模可降至不低于6億元,投資強度不低于200萬元/畝。

  各縣(市、區)所預支的重大產業項目獎勵計劃指標由省在下一年度下達該縣(市、區)獎勵計劃指標時予以扣減。各縣(市、區)在預支計劃指標后,應當采取措施加快完成供地等手續,確保項目符合獎勵條件。對項目最終達不到獎勵條件的,省將在正式下達該項目所在的縣(市、區)年度計劃指標時,按預支指標數量的120%予以扣回。

  3. 根據《國務院關于促進外資增長若干措施的通知》(國發〔2017〕39號)、《廣東省人民政府關于印發廣東省進一步擴大對外開放積極利用外資若干政策措施(修訂版)的通知》(粵府〔2018〕78號)和《廣東省人民政府關于印發廣東省降低制造業企業成本支持實體經濟發展若干政策措施(修訂版)的通知》(粵府〔2018〕79號)的規定,對實際投資金額超過10億元的制造業外商投資項目用地和世界500強企業、全球行業龍頭企業總部或地區總部自建辦公物業用地,由省市共同安排土地利用計劃指標。對符合《廣東省重大產業項目計劃指標獎勵辦法》獎勵條件的重大外資項目和重大產業項目,省按照相應標準給予用地指標獎勵,其中對投資20億元以上、符合投資強度要求并完成供地手續的項目,省全額獎勵用地指標。

  (二)鼓勵以多種方式供應產業用地

  1. 工業用地出讓最長年限為50年,鼓勵各園區按有關要求,在原有一次性最高年限出讓方式的基礎上,推行工業用地彈性出讓、先租后讓、租讓結合、租賃等公開供應方式,租賃期限最長不得超過20年。

  2. 工業用地采用彈性年期方式供應的,可按出讓(租賃)年期與工業用地可出讓最高年期的比值確定年期修正系數確定出讓底價。符合省確定的優先發展產業且用地集約(容積率和建筑系數超過國家規定標準40%、投資強度增加10%以上)的工業項目,以農、林、牧、漁業產品初加工為主的工業項目,在確定土地出讓底價時可按不低于所在地土地等別相對應《全國工業用地出讓最低價標準》的70%執行。按比例計算后低于該項目實際土地取得成本、土地前期開發成本和按規定應收取的相關費用之和的,應按不低于實際各項成本費用之和的原則確定出讓底價。在符合規劃、不改變用途的前提下,現有工業用地提高土地利用率和增加容積率的,不再增收土地價款。

  3. 承租方可憑土地租賃合同和繳款憑證辦理有關規劃、報建等手續。在租賃期內,地上建筑物、構筑物及其附屬設施可以轉租和抵押。

  (三)大力支持產業用地發展

  對符合我市產業發展導向的集團總部、金融辦公、科技研發等土地,可通過約定自持與銷售比例、基準地價系數修正等予以支持;對創新型產業用地和機構養老、文體設施等其他用地,可以吸收社會資本參與項目建設,統籌考慮行業特點合理確定地價。

  (四)嚴格管理產業項目土壤環境

  各縣(市、區)人民政府須建立污染地塊名錄及其開發利用的負面清單,進行動態管理。凡是被確認為污染地塊的土地,在進行儲備、出讓、轉讓、租賃、收回、續期前,須明確治理修復責任主體、編制修復方案并完成修復。

  (五)使用集體建設用地情形

  1. 產業發展允許依法依規使用集體建設用地。根據《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》(粵府令第100號)的規定,興辦各類工商企業(包括國有、集體、私營企業,個體工商戶,外資投資企業,股份制企業,聯營企業等)、興辦公共設施和公益事業、興建農村村民住宅可以使用集體建設用地,但不得用于商品房地產開發建設和住宅建設,村民住宅用地使用權不得流轉。

  2. 探索實施集體建設用地托管整備。鼓勵通過托管方式,由園區管理機構(或委托產業運營機構)為實施主體,將園區內產業落后、零星分散的集體建設用地進行整合、土地清理及前期開發,實行統一規劃和產業招商,實現集體土地的規模化統籌開發利用,提升土地利用效率,農村集體經濟組織根據雙方簽訂的托管協議一次性或分期方式獲得相關收益。

  本意見自發布之日起施行,自施行之日起有效期2年。在有效期內,可根據實際情況按規定進行修改或廢止。



  陽江市人民政府

  2020年2月8日

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